重点城市正在持续优化调控政策，其中部分城市针对局部区域进行了更为精细化的调整。

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5月18日，《华夏时报》记者从杭州市余杭区住房和城乡建设局了解到，余杭区的瓶窑镇、中泰街道限购放松。外地户籍仅需1个月社保即可购买新房或二手房，本地户籍购房无社保要求，购买二套不受落户5年限制。

在南京，5月17日，市场消息显示，本地户籍居民无论在南京主城区名下有几套房，均可新开一张购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套，该消息亦得到南京市住房保障和房产局的确认。

58安居客研究院院长张波向记者指出，杭州和南京近期局部性放松建立在市场分化的基础上：“即使是热点二线城市，市场的分化依然明显。如果不能进行更细维度的调控，市场很难实现整体复苏，也不利于当地市场健康发展。”张波表示。

杭州、南京两城楼市“局部放松”

5月15日，有市场消息称，位于余杭区的瓶窑镇和中泰街道放松了限购。在两地买新房或者二手房，外地户籍只需1个月社保；本地户籍则无需社保，购买二套房也不再受落户5年限制。但各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。

“（两地）限购放松属实。”5月18日，记者从杭州市余杭区住房和城乡建设局确认了上述消息。接听人员透露，该政策自今年5月15日开始执行，政策细则还未出台。目前，购房者在瓶窑镇和中泰街道购房提供的1个月社保证明需为一年以内缴纳。但在余杭区此前放宽限购的5个街道，外地户籍人员只需要持有4年内的1个月社保缴纳记录即可购房。

不过，“本地户籍居民无需社保，购买二套也不再受落户5年社保限制”的说法并不精确。该工作人员解释说，只有本地户籍居民家庭在限购放宽区内购买第二套住房才不受到5年社保限制，单身人士购买二套仍需要满5年社保。

紧随余杭区，5月18日，本地官方媒体报道称，据萧山宁围街道在售楼盘销售处透露，萧山宁围街道部分区域加入了萧山区限购放松区域。宁围街道按照沪昆铁路为界，铁路线以西仍然执行此前限购政策，以东区域限购放松。2023年9月30日（含）前，购买萧山区普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。

同为长三角重点城市，江苏省会南京近日也悄然进行了“局部放松”。5月17日，有消息称“南京户籍居民不管在南京主城区名下有几套房，都可以新开一张产业聚集区购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套。离婚2人都能开，不追溯（普通号追溯家庭2年房产）”。

南京市住房保障和房产局相关人士确认，上述消息基本属实，且该政策在半个月前就已执行。

此前，去年12月，南京限购政策就曾经放宽过，针对在限购区已有两套房的家庭，额外还可以再开产业集聚区的购房证明，本地二套房家庭可买第三套房源。目前南京仍旧限购的区域只剩下河西中、河西南，以及主城少部分区域。

多地实施“一区一策”

5月19日，张波向《华夏时报》记者强调，杭州和南京近期对限购政策的调整，特点非常明显，即“一区一策”的局部性放松，而非全城范围的放松。

限购政策的持续优化，背后自然是当地楼市行情的波动。

以杭州为例，其实施差异化的限购政策根源在于市场分化。来自中指研究院的统计数据显示，今年4月，杭州市区新房供应规模不足80万平方米，环比下降超4成；新开盘方面，4月共计新开盘55次，新开盘房源套数6400余套，合计有18425组客户登记，平均中签率34.8%，流摇率41.8%。

从4月份新盘开盘去化情况来看，流摇楼盘主要集中在萧山、余杭、富阳及钱塘等区。截至今年3月底，富阳区、临平区和临安区的去化周期分别达到了33.2个月、18.8个月和17个月。

南京同样面临着市场下行的情况。克而瑞数据显示，今年4月南京新建商品住宅成交面积65万平米，环比下降30%。二手房方面，南京我爱我家研究院的统计数据显示，4月南京二手房成交11318套（含高淳、溧水），环比下滑13%；成交均价达30628元/平米，环比下跌1.9%。

对于这些城市采取的“精准施策”，业内人士普遍认为比较温和，可以释放一定此前被抑制的购房需求，但对整体成交拉动作用相对不明显。

“即使是热点二线城市，市场的分化依然明显，热点区域回暖加快，非热点区域去化困难这种‘冰火两重天’格局依然存在。如果不能进行更细维度的调控，市场很难实现整体复苏，也不利于当地市场健康发展。”张波表示。

克而瑞南京指出，热点城市限购的局部放松，短期内会刺激调控区域商品住宅整体成交量的攀升，库存压力会得到部分缓解，但考虑到目前居民预期的不确定性，如果缺乏金融政策的刺激，单纯放开限购，对实际的购房压力下降、购房需求激发十分有限，不能立即提振市场信心。

中指研究院市场研究总监陈文静分析，由于杭州、南京是局部放松限购，政策整体效果或相对温和，“未来限购政策仍有优化空间，非核心区限购政策有望继续放松，同时结合人口、人才政策，对多孩家庭、老年家庭增加购房名额等仍将是支持合理购房需求的重要方向”。

需要注意的是，除了南京、杭州，近期还有包括济南、长沙、厦门等在内的多个城市对限购政策进行了放松，其中部分城市采取了“局部放松”的做法。

例如，5月8日，福建省宁德市住建局等七部门联合出台《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中提出宁德中心城区全面放开限购；4月初，郑州调整了限购范围，二环以外区域不再限购，同时，限售政策调整为以网签或契税缴纳或不动产权登记，三者任一满一年可售等。

受访人士认为，为稳定楼市，预计未来将有更多城市对限购政策、限购区域进行调整优化，促进需求释放。

陈文静表示，整体来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市调控或以微调为主，一区一策；二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步优化限制性政策，三四线城市短期限制性政策有望全面放开。

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