近期，中国多地购房民众涌向银行，办理房贷提前还款。由于申请集中，购房者普遍反映提前还贷难度提高，大部分人要经过3-5个月的排队等待才有还款名额。中新社记者致电中国农业银行、中国银行北京网点，均被告知需要排队等待2-3个月。

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犹记得2021年时，许多城市曾出现购房者排队向银行借钱的场景，短短两年不到，“排队借钱”已经变成“排队还钱”。为何出现这样的变化？

分析发现，“提前还贷潮”主要受到以下三方面因素触发。其中也折射出中国楼市的变化。

其一，理财产品收益率下滑。

春节前，受债市波动影响，理财产品收益率明显下滑，有的甚至出现负收益。过去被视为“没有风险”的理财产品出现亏损，有的人多月收益“一夜清零”，这改变了不少人的投资理财方向。

诸葛找房数据研究中心认为，如今许多理财产品的年利率跌破3%，普通理财“跑不赢”房贷利率，找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷。目前，许多购房者的存量商贷年利率为4%至6%，特别是2020年以来下发的部分贷款利率在6%以上，而当下的保本理财产品，收益率在3%以下的居多。

其二，近期多地房贷利率动态调整。

在今年1月初官方公布首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地密集调整利率下限。根据中指研究院不完全统计，2023年1月，中国调整房贷利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。

截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市有8个。首套房贷利率降至3.7%的城市有4个，目前为全国商贷利率最低水平。

新购首套住房利率不断走低，对于持有存量高利率房贷的购房者来说，则更有动力提前还款。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这时许多人要么选择部分提前还贷，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

其三，楼市预期转变。

李宇嘉认为，提前还贷潮出现的大背景是楼市预期的转变。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷成本，购房者对房贷利率不敏感。如今，房价预期逆转，多地房价下跌，房子的成本也开始浮出水面。其中，房贷、物业、折旧等被越来越多人关注。据测算，中国热点城市一套房子的综合持有成本，每年在房屋总价的5%至9%左右。

不过，对银行来说，并不乐见居民扎堆提前还房贷。业内人士分析称，近年来，银行对实体经济贷款利率明显走低，居民住房按揭贷款成为其收益率相对较高的长期稳定优质资产。当前，增量房贷申请量下降，而存量房贷被提前偿还，银行收益自然受到影响。这也是近期不少购房者反映等待时间长、银行收紧还款条件等的重要原因。

针对“提前还款难”的现象，多位业内专家呼吁适当下调存量房贷利率，以减轻购房者的负担，提振消费信心。

关键词： 贷款利率 研究中心