威海楼市，今年是集中交付的一年

三盛璞悦府，今年年底交房

金地华发峯范，一期今年9月交房

(相关资料图)

万科璞悦山今年11月交房

龙湖春江天境二期今年9月交房

威高七彩城云山郡四期今年年底交房

临港的项目

东方名都今年年底交房

林清月一期今年5月底小高层，11月底洋房

恒融时代一期今年6月交房

……

就不一一列举了

处于交房前夕的房子，你能到工地走走了，能到实体楼去看看了，亲眼看看你想要的这一户采光怎么样、视野怎么样，拿尺子量一量客厅到底有多宽，看看门口的电梯间什么样，入户门跟电梯的位置如何，你邻居的入户门和你的是如何排列的……

这一点有多重要，问问你身边收房的朋友，多少人拿到钥匙的时候才发现自己原本以为十楼采光肯定没问题，没想到被斜前方一栋楼挡得欲生欲死；多少人拿到钥匙的时候才发现路边的噪音传到自己家里竟然这么大声……我们习惯于畅想住进新房子以后的美好生活，很少会去预设会有哪些问题

快要交付的房子，买了之后不用等多长时间就能拿钥匙装修了，如果是精装的直接买家具住进去，房租是省很多，一边交房租一边还房贷的日子，那简直是剜肉剔骨啊，别问我怎么知道的

除了这些好处

政策现在是到底了，市场现在还在底部摩擦，所以这个时候买房是有价格优势的，现在屈指可数的几个好项目剩的房子还有选择的空间，等到交房的时候，剩的房子不多了，就不是人挑房子了，只能看还剩什么

值得提醒大家注意的是

核心城区的新房供应量并不高

再者，核心区二手房断层明显，平替类的次新二手房选择面非常窄

核心区的土地是有的，尤其是经区高区，但是市场上在售的项目并不多，土地也并没有一股脑拿出来大搞建设

所以核心城区的新房供应其实是收着的，控制得很好

在平衡供需这一点上，你真是可以相信威海

去年前年，拍卖的土地大部分都是城投拿去了，地是拿了，但是开工率呢，哪有啊

个人感觉，后面的情况，这些地可能有一半要重新找主人，也就是再卖地；剩下的，主要可能是合作开发，也可能会找代建，不管是什么情况，总之它能把这个供应量控制住

这对买房的人来说，并不是坏事

城投公司的房地产开发能力大家多多少少也见到了，不做评论

总之呢，因为上面把供应量控制得很好，也就从根本上控制了城区的房价

就比如你现在想在经区这个区域买房子，也就是屈指可数的几个项目：三盛璞悦府、金地华发峯范、万科璞悦山，还有信泰龙瑞国际和宏达锦云里

后面两个项目本土开发商操作，和前面三个项目一眼看上去就不一样，户型啊、小区园林设计、休闲场所设计等等，完全是不一样的风格

差异化也为买房人提供了多样选择

很多时候我感觉这几个项目其实没必要摆在一起形成竞争关系，竞争是什么，同一张卷子，得分高低不同，但如果这一个拿的数学卷子，另一个拿的语文卷子，放在一起比，那意思就差了，这几个项目各自的特点都很鲜明，对买房人来说只要清楚自己最想要什么，选择就不会太纠结

同样的情况也存在于二手房市场

去年，城区二手市场出现大量总价四五十万的房子，经区相对来说，二手房楼龄还小，高区环翠区还有大量二三十年的老房子，你如果只盯着价格，真是都能给你找着

但要真讲能做新房平替的二手产品，其价格一般都比新房还要高，因为它们的数量太少了

威海二手房价格的悬崖式断裂，跟房龄没有关系，完全是产品决定的

像是万达的金茂的万科的，他们有大家都看中的品牌、物业、小区环境等等，还是现房，优势比期房明显，它们还是期房的时候售价就不低，现在更是要加上大税，一套房子大税就是小十万，价格自然就比在售的新房项目要高

而价格刹不住车的那一部分，户型、人车分流、园林规划、公共设施，乃至电梯物业等等，都存在一定差距

在这里，我必须给大家植入一个比较重要的概念——

你看到的房产，和实际的房产根本是两码事

我们每个人所感知的事物经常是以自身或者身边的人和事做衡量依据的，打个比方，前段时间我和小伙伴也尽了应阳尽阳的义务，长达一个星期的时间，我们两个躺在床上，你喂我一粒药，我喂你一粒药，跟外界的联系仅限于偶尔趴在窗口看看楼下几个人走动，所需物品一应找外卖找跑腿，所有的小哥警惕都很高，敲了门东西放门口立马就闪人，我们虽然收了几个快递叫了几个跑腿，但只听到声音，一个人影都没有看到，那段时间健身房闭馆、电影院虽然没有闭院，但熟悉的工作人员一直在给我们灌输到处都是阳的观念，我们就得出一个结论，外面肯定是萧条，大街上说不定人都没有

以至于，我们有次必须出门的时候，惊讶的发现，超市里人不少、菜场人不少，公司旁边的门店都开着门

很多人看房产也是这样，身边有两个人跟你说房子多得是、房价便宜，你就会觉得这就是全部真相

上来就跟我们说要又便宜又好又新的房子，而且喜欢拿出手机来指着自己搜的房源：你别蒙我

有组客户，儿子看中了凤集金茂悦的房子，跟家里父母一说，老人自己上网搜出旁边凤林小区，九十多平七十多万，就很火大：你别蒙我，两个小区隔这么近，都是三室，都是电梯房，价格咋差那么多

说的好像我有一双翻云覆雨手，专门把你想要的房子变贵

不愿意看清市场真实情况的人，不管我说什么他都认为是假的，他也不看我写的什么，他的原则就是凡是我写的就都是假的，这种人我也不搭理他

如果您是真的想买房，就去接受真实的市场，不管是你想听到的还是您不想听到的，都接受

别有的人敢说，你就敢信

现在买房的人是没有19年前多，但可供选择的房子也没有那么多

你以为所有人都不买房，真要那样的话，开发商早就跪着团灭了

实际情况是，想买房的人即使戴着三层口罩也仍然出门，即使大雪售楼处也仍然迎来送往

经过这两年的冷静，大家对好房子的观点也基本趋同

价格低、地段好的，再就是有明显学区优势的，这类房子也是卖的最好的

价格这个因素占比最大，差不多五成

更注重价格的是刚需客群

刚需客户最看重的就是钱，多一点少一点对他们来说影响很大，首付多少，每月还贷多少，都要仔细算，仔细对比，很多仔细的连物业多几分含不含电梯费都要算一算

在价格面前，对产品的要求都靠后，所以很多项目面积小一点，总价低一点的产品会更好卖

市区很多项目一般都把户型最小的产品定最高的单价，也是市场这方面的体现

市区的项目这两年往改善方向发展的趋势越来明显，大多数项目里九十多平一百来平的产品占比越来越少，像是金地华发峯范最小面积110平，三盛璞悦府最小面积90平、宏达锦云里最小的95平，大多数项目拿来做活动的也基本是其面积最小的产品，像是龙湖春江天境、威高云山郡，用面积小总价低的产品来做宣传，吸引客户来看改善产品

刚需客群在总价/首付的要求满足了的前提下，再看产品，也主要是关注户型，两个房间是起步，三房最好，因为要考虑到有孩子后的生活，每个房间小点没关系，但起码每代人都要有自己的一个房间

能买上房子已经够不容易了，以后换房想必是难上加难，不得不考虑以后十几二十多年在这房子里的生活状态，所以现在的产品大家看到基本都是三室起步，九十多平的小三室，麻雀虽小五脏俱全，先有了再说

至于说产品的品质，主要是改善客户考虑

比如说想要大横厅、想要独立衣帽间、想要南北双阳台、想要270度落地窗、想要3米1的层高等等等等

每位客户具体需求不同，而具体的楼盘也必须要有自己独有的亮点，才能吸引客户的注意力

像是三盛璞悦府，它的最大优势是地处成熟区域，商超、农贸市场、医院、学校，都很近

金地华发峯范，它的优势就是地段，上层把资源往这边倾斜的意思是很明显的，大型的商业综合体、五星酒店，CBD，你想知道一个地方未来会怎么样，你就看上面舍不舍得在这里投钱啊

万科璞悦山的优势就是产品

东昇文苑的优势就是学校

文山院就是讲风水

金地观海澜湾是讲风景

各有特色，就看你的具体需求是什么了

大多数买房人的精神内耗就是既要又要还要

回到开头所说，今年是集中交付的一年，基本上所见即所得，不会有什么大的偏差

地段好的房子，在售的就这些，供应量真是不大

虽然有土地，但是什么时候开工不知道，即使现在开工，你也得等三年才能亲眼见证，而不是只看沙盘想象

容我吆喝一声，现在这个市场，走过路过不要错过

关键词： 最小面积 屈指可数 控制得很好